Quels recours des tiers contre un permis de construire

Quels recours des tiers contre un permis de construire
Wooden judges gavel on wooden table, close up

En matière d’urbanisme, il est possible pour un tiers de s’opposer à la validité d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager en exerçant un recours. Le plus fréquent est le recours des tiers contre un permis de construire. Voici les conditions pour que celui-ci soit envisageable.

Contester une autorisation d’urbanisme

Un permis de construire est délivré « sous réserve de ne pas léser les tiers ». Aussi, si une personne, un voisin le plus souvent, estime que la construction envisagée va affecter les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il occupe en occasionnant par exemple la perte d’ensoleillement ou la privation de vue, il peut alors exercer un recours. Attention, celui-ci doit justifier de l’intérêt à agir sans quoi si cette requête cause préjudice au titulaire du permis il peut alors demander au juge administratif que lui soit versé des dommages et intérêts.

L’affichage du permis de construire, le point de départ de la procédure

Le tiers qui s’estime lésé par le projet dudit permis de construire dispose d’un délai de deux mois une fois l’affichage sur le terrain effectué.
C’est en effet ce dernier qui est déclencheur de la procédure c’est pourquoi il est soumis à des conditions strictes de lisibilité depuis la voie publique notamment. L’affichage du permis de construire doit comporter des mentions obligatoires comme le nom du détenteur du permis ou la raison sociale, la date et le numéro d’autorisation, la nature du projet et la superficie du terrain, l’adresse de la mairie où peut être consulté le dossier, le nom de l’architecte si le projet est soumis à l’obligation de recours à un architecte, la surface plancher du projet ainsi que la hauteur de la construction… Si l’affichage est incomplet ou qu’il n’est pas effectué en bonne et due forme, les tiers n’ont pas de délai pour contester l’autorisation. L’affichage doit rester en place pendant toute la durée des travaux.

Comment effectuer un recours des tiers ?

Dans les deux mois à partir de la date d’affichage, il est donc possible de procéder à un recours « gracieux ». Cette action suspend le délai de deux mois et laisse le temps de constituer le dossier pour le tribunal. Il faut adresser une lettre en recommandé avec accusé de réception au maire de la commune concernée et avertir également par un courrier en recommandé avec accusé de réception le détenteur du permis de construire qui est contesté et ce dans un délai de 15 jours. Si le maire ne répond pas dans les deux mois, cela signifie qu’il rejette le recours. Avant d’obtenir la réponse de la commune le requérant a intérêt à bien examiner le dossier du permis de construire pour disposer d’éléments solides pour aller devant le juge administratif.

Attaquer l’acte administratif

Pour faire annuler le permis de construire il est bien souvent nécessaire d’avoir recours à un avocat qu’il s’agisse d’un permis exprès ou d’un permis tacite, c’est à dire qu’il a été délivré suite au silence gardé pendant deux mois par le maire à compter du dépôt du dossier. En effet un avocat saura plus facilement trouver les failles dans un dossier mais également aura les compétences pour formuler la demande d’annulation.
Le permis peut être attaqué sur trois angles :
L’illégalité externe qu’il s’agisse d’un vice de compétence, de forme ou de procédure. Toutefois cette contestation ne fonctionne pas toujours le juge pouvant estimer que même sans ce vice le permis aurait été attribué.
L’illégalité interne qui met en avant le plus souvent des différences entre le projet de construction et les règles qui s’appliquent au plan local d’urbanisme (PLU). Ce recours est généralement efficace d’où l’importance pour le porteur d’un projet de confier la constitution du dossier de permis de construire à un professionnel.
L’exception d’illégalité qui conteste non le projet mais le document qui édicte la règle comme le PLU par exemple. Il faut que les points contestés dans le PLU aient un lien direct avec le permis en question dans le recours.

La requête devant le tribunal administratif

La requête accompagnée d’un mémoire doit être déposée devant le tribunal administratif et le plaignant doit notifier celui-ci par lettre recommandé avec accusé de réception au maire qui a délivré le permis et à son bénéficiaire dans un délai de quinze jours. Si cela n’est pas fait, l’action est irrecevable. Le juge peut alors procéder à l’examen du dossier et rendra son verdict en général dans un délai de 18 à 24 mois.
À l’issu du verdict si le requérant a été débouté, il peut faire appel dans les deux mois devant la cour administrative d’appel avec un avocat. Sinon l’annulation du permis est actée totalement ou partiellement si le projet est dissociable.

La suspension des travaux

Parallèlement à la demande d’annulation du permis, le tiers peut faire une requête en « référé de suspension » pour demander que le permis soit suspendu pendant la procédure. Sinon, rien n’interdit au détenteur du permis de poursuivre ses travaux à ses risques et périls car si le permis est annulé la démolition de la construction peut être demandée. Le juge administratif à un mois pour accorder ou non cette requête.

Un recours encore possible après les travaux

Un an après la réception de la déclaration d’achèvement des travaux il n’est plus possible de déposer un recours des tiers. Aussi il est vivement conseillé au bénéficiaire du permis de construire de déclarer la fin de ses travaux sans plus attendre. Cette formalité est par ailleurs obligatoire.

Comment éviter qu’un tiers ne s’oppose au permis et obtienne gain de cause ?

Si pour lancer la procédure le tiers doit apporter la preuve d’un préjudice causé par le projet de construction comme la privation d’ensoleillement par exemple, ce tort ne sera généralement pas suffisant devant un tribunal et la requête sera déboutée. Par contre les failles réglementaires d’un dossier peuvent conduire à l’annulation d’un permis de construire c’est pourquoi il doit être constitué avec la plus grande rigueur et qu’il est fortement conseillé d’avoir recours à un professionnel pour ce faire.

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