Qu’est-ce que le plan de situation ?

Si vous déposez une déclaration préalable ou une demande de permis de construire auprès de votre mairie, vous devez apporter au dossier un certain nombre de documents dont le plan de situation. Cette pièce incontournable, la toute première du dossier, doit être réalisée avec des exigences techniques précises.

Qu'est-ce que le plan de situation ?

Le plan de situation est l'une des pièces maîtresses de votre dossier, au même titre que le plan de masse. Défini à l'article R.431-7 du Code de l'urbanisme, il s'agit d'un « plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ».

Il est désigné sous différents codes selon le type de demande :

• PCMI 1 : pour un permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes (Cerfa n°13406) ;
• PC 1 : pour un permis de construire portant sur d'autres types de constructions (Cerfa n°13409) ;
• DP 1 : pour une déclaration préalable de travaux.

À quoi sert le plan de situation ?

Le plan de situation remplit plusieurs fonctions essentielles :

• Localiser le terrain dans la commune pour permettre au service instructeur de repérer rapidement la parcelle ;
• Identifier la zone du PLU applicable au terrain (zone urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle…) et les règles d'urbanisme qui en découlent ;
• Repérer les contraintes réglementaires : servitudes d'utilité publique, périmètre de protection d'un monument historique, zone de risques (PPR), zone archéologique, périmètre de captage… ;
• Vérifier l'accessibilité du terrain par les voies publiques.

À noter : ne confondez pas le plan de situation avec le plan de masse (PCMI 2), qui se concentre sur la parcelle elle-même et détaille l'implantation du projet, ni avec le plan de coupe (PCMI 3), qui montre le profil du terrain et de la construction.

Où obtenir les documents de base ?

Le plan de situation peut être établi à partir de plusieurs sources :

• Un extrait du plan de zonage du Plan Local d'Urbanisme ;
• Un plan cadastral, disponible auprès des services d'urbanisme de votre commune ou en ligne sur cadastre.gouv.fr ;
• Une carte IGN disponible sur le site Géoportail, sur lequel il vous suffira d'entrer l'adresse du terrain concerné.

Depuis 2015, l'utilisation du Géoportail IGN est devenue la norme pour la réalisation des plans de situation, en remplacement des extraits cadastraux manuels. Vous pouvez y superposer différentes couches d'information (cadastre, PLU, photographies aériennes…).

Une fois le plan de situation réalisé, vous pourrez le joindre avec les autres documents à la notice Cerfa dûment complétée.

Comment réaliser le plan de situation ?

Principe général

La première chose lorsque vous réalisez votre plan de situation est de faire en sorte qu'il soit parfaitement lisible par les personnes qui vont examiner votre dossier. Un plan confus ou sur lequel le terrain est difficile à identifier peut retarder l'instruction, voire entraîner une demande de pièces complémentaires.

Les mentions obligatoires

Le plan doit être présenté sur un document au format A4 et doit comporter obligatoirement les informations suivantes :

• L'échelle, qui doit permettre de situer rapidement le terrain sur la commune. En zone rurale, choisissez une échelle de 1/20 000 ou 1/25 000 ; en zone urbaine, une échelle de 1/2 000 ou 1/5 000. L'échelle doit être précisée dans la légende du plan ;
• L'orientation (flèche indiquant le Nord, généralement orienté vers le haut) ;
• La délimitation du terrain, matérialisée de façon précise par un contour de couleur (généralement en rouge) pour qu'il soit facilement repérable parmi les parcelles voisines ;
• Le report des angles de prise de vue des photographies, avec indication des pièces correspondantes (PCMI 7 pour la vue de près et PCMI 8 pour la vue de loin) ;
• Les voies de desserte et les noms de rues adjacentes ;
• Les points de repère (bâtiments publics, église, mairie, monument historique…) qui permettent de localiser le terrain facilement.

Informations complémentaires recommandées

Pour renforcer la qualité de votre dossier, il est recommandé d'ajouter :

• L'adresse du terrain (commune, rue, numéro) ;
• La référence cadastrale de la parcelle (section et numéro) ;
• La source du fond de plan utilisé (ex. : « Source : IGN Géoportail ») ;
• La date de réalisation du plan ;
• Le cas échéant, la mention du périmètre ABF si le terrain se situe à proximité d'un monument historique.

La technique multi-échelles

Certains projets nécessitent de présenter le plan de situation à deux échelles différentes sur une même page : un plan à échelle large (1/25 000) pour situer le terrain dans la commune, et un plan rapproché (1/5 000) pour le localiser précisément dans son quartier. Cette technique, bien que non obligatoire, est appréciée des services instructeurs car elle facilite grandement la lecture du dossier.

Les erreurs courantes à éviter

Le plan de situation est l'une des pièces les plus fréquemment rejetées lors de l'instruction des dossiers. Voici les erreurs les plus courantes :

• Échelle inadaptée : un zoom trop rapproché empêche de visualiser le contexte global, tandis qu'un plan trop large ne permet pas d'identifier précisément le terrain ;
• Absence d'orientation ou d'échelle ;
• Terrain non identifiable : pas de contour de couleur ou contour imprécis ;
• Voies non nommées : ne pas mentionner les noms des rues est un motif fréquent de demande de pièces complémentaires ;
• Angles de prise de vue manquants pour les photographies PCMI 7 et PCMI 8.

Bon à savoir : un plan de situation incomplet ou erroné peut entraîner une demande de pièces complémentaires, ce qui suspend le délai d'instruction et retarde votre projet de plusieurs semaines.

Confier la réalisation du plan de situation à un professionnel

La constitution du dossier de demande de permis de construire, voire même de déclaration préalable de travaux, peut s'avérer complexe pour des personnes non averties et non initiées à la réalisation de plans. Un grand nombre de permis de construire sont refusés à cause de dossiers qui ne sont pas soignés.

Il est donc fortement conseillé de faire appel à un architecte, un dessinateur en bâtiment ou un bureau d'études spécialisé en architecture pour constituer votre dossier et mettre toutes les chances de votre côté d'obtenir ce précieux permis qui vous permettra de lancer les travaux en toute légalité.