Particulièrement avantageuse en zone urbaine, la surélévation de maison permet d'agrandir la surface habitable sans modifier l'emprise au sol. Ces travaux sont soumis à des démarches administratives et, la plupart du temps, à une demande de permis de construire. Voici la marche à suivre.
Qu'est-ce qu'une surélévation de maison ?
Comme son nom l'indique, la surélévation de maison consiste à surélever la toiture pour ajouter un étage supplémentaire. La surélévation peut être totale ou partielle et n'est pas nécessairement réalisée avec le même matériau que le reste de la maison. Le bois et l'acier sont souvent privilégiés pour leur légèreté, leur rapidité de mise en œuvre et leur bon pouvoir isolant.
Vérifier la faisabilité du projet
Consulter le plan local d'urbanisme (PLU)
En premier lieu, comme pour une extension horizontale, il est nécessaire de vous renseigner auprès de votre mairie pour consulter le plan local d'urbanisme (PLU) et connaître les règles qui s'appliquent à votre terrain : hauteur maximale du bâtiment, règles en termes de matériaux, de volumétrie, d'implantation, prescriptions architecturales… Si votre maison se situe dans un lotissement, vérifiez également le règlement propre au lotissement, qui peut interdire ou encadrer la surélévation. Cette première démarche est indispensable avant même de vous lancer dans la conception de plans.
L'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Si votre maison est située dans le périmètre d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou dans une zone classée, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France sera nécessaire. Les surélévations peuvent y être interdites ou soumises à des contraintes spécifiques de hauteur ou de matériaux.
L'étude de faisabilité technique
La surélévation de toiture nécessite d'avoir recours à un professionnel pour analyser la faisabilité technique du projet. Un bureau d'études techniques ou un architecte devra notamment vérifier :
- La résistance des fondations : une excavation au droit des fondations permet d'en vérifier la composition et la capacité à supporter une surcharge ;
- La solidité des murs porteurs : une étude de résistance des matériaux détermine si les murs existants peuvent supporter un étage supplémentaire ;
- L'état de la toiture et de la charpente existantes.
Si les fondations ou les murs porteurs ne sont pas assez résistants, deux options s'offrent à vous : abandonner le projet ou procéder au renforcement des structures avant la surélévation.
Faire appel à un architecte
L'architecte ou le bureau d'études techniques vous seront d'un grand secours pour la conception, les démarches administratives et le suivi du chantier. Si le montant des honoraires vous effraie, dites-vous que ces frais seront largement amortis notamment en cas de revente de la maison, que vous avez l'assurance que la surélévation sera effectuée dans les règles de l'art, et que ces professionnels pourront potentiellement vous faire économiser de l'argent sur les travaux grâce à un projet optimisé.
À noter : le recours à un architecte est obligatoire si la surface de plancher totale du bâtiment après travaux dépasse 150 m².
Permis de construire ou déclaration préalable ?
Le type d'autorisation d'urbanisme à obtenir dépend de la surface créée et de la localisation de votre maison.
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Aucune formalité
Si la surélévation crée une surface de plancher de 5 m² ou moins et ne modifie pas l'aspect extérieur de la construction, aucune autorisation n'est requise. Toutefois, une surélévation modifiant nécessairement l'aspect extérieur, une déclaration préalable sera en pratique toujours nécessaire.
Déclaration préalable de travaux
Une simple déclaration préalable de travaux suffit dans les cas suivants :
- En zone urbaine soumise à un PLU : si la surface de plancher créée est comprise entre 5 et 40 m² ;
- En zone non soumise à un PLU : si la surface de plancher créée est comprise entre 5 et 20 m² ;
- Et à condition que la surface totale du bâtiment après travaux ne dépasse pas 150 m².
Le délai d'instruction d'une déclaration préalable est d'un mois.
Permis de construire
Vous devez impérativement demander un permis de construire dans les situations suivantes :
- La surface de plancher créée dépasse 40 m² en zone urbaine soumise à un PLU (ou 20 m² hors PLU) ;
- La surface de plancher créée dépasse 20 m² et porte la surface totale du bâtiment à plus de 150 m² (recours à un architecte obligatoire) ;
- Les travaux modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment et s'accompagnent d'un changement de destination.
Le délai d'instruction d'un permis de construire est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres constructions. Ce délai peut être majoré dans certains cas (consultation de l'ABF, secteur protégé…).
Constituer le dossier de permis de construire
Le dossier de permis de construire nécessite un certain nombre de pièces en plus du formulaire Cerfa n°13406. Il est fortement recommandé de vous faire aider par un bureau d'études ou un architecte pour le constituer. Vous devrez en effet joindre des documents techniques précis :
- PCMI 1 – Le plan de situation du terrain dans la commune ;
- PCMI 2 – Un plan de masse coté dans les trois dimensions ;
- PCMI 3 – Un plan de coupe du terrain et de la construction (état existant et état projeté) ;
- PCMI 4 – Une notice explicative décrivant le terrain et le projet ;
- PCMI 5 – Un plan des façades et des toitures (état existant et état projeté) ;
- PCMI 6 – Un document graphique d'insertion paysagère ;
- PCMI 7 et PCMI 8 – Deux photographies du terrain (environnement proche et lointain) ;
- PCMI 14-1 / PCMI 14-2 – L'attestation de prise en compte de la RE2020 (ou de la réglementation thermique applicable), établie par un bureau d'études thermiques.
Des pièces complémentaires peuvent être exigées selon la situation du projet (zone de risques, secteur protégé, lotissement…).
Déposer le dossier
Le dossier complet doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain, ou déposé directement en ligne. Lorsque vous remettez votre dossier, vous recevez un récépissé vous indiquant la date de dépôt, le numéro d'enregistrement et la date à laquelle les travaux pourront commencer si le permis est accepté.
Dans le mois suivant le dépôt, la mairie peut vous adresser une demande de pièces manquantes. Vous disposez alors de trois mois pour les fournir. À défaut, votre demande sera considérée comme rejetée. Le délai d'instruction ne commence à courir qu'une fois le dossier complet.
Si le délai est allongé (consultation de services extérieurs, ABF…), vous en serez averti par courrier avec accusé de réception dans le mois qui suit le dépôt de votre demande. En l'absence de réponse à l'issue du délai d'instruction, votre permis est réputé tacitement accordé (sauf exceptions). Il est toutefois recommandé de demander un certificat de non-opposition avant de démarrer les travaux.
Après l'obtention du permis
L'affichage réglementaire
Une fois le permis obtenu, vous devrez procéder à l'affichage réglementaire sur votre terrain, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux. Cet affichage fait courir le délai de recours des tiers de deux mois. Il est conseillé d'attendre l'expiration de ce délai avant de commencer les travaux pour éviter tout litige.
Durée de validité du permis
Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans. Les travaux doivent être entrepris dans ce délai, et ne peuvent pas être interrompus plus d'un an. Ce délai est prorogeable deux fois un an, sur demande adressée à la mairie au moins deux mois avant son expiration.
Respecter la réglementation thermique
Les travaux de surélévation doivent se conformer à la réglementation thermique en vigueur. Depuis le 1er janvier 2023, les extensions sont soumises aux exigences de la RE2020. C'est l'occasion d'améliorer l'isolation de votre maison, notamment par le toit — responsable de la majorité des déperditions de chaleur — et de garantir un meilleur confort thermique dans les pièces créées.
Informer vos voisins
Bien que ce ne soit pas une obligation légale, il est vivement recommandé de prévenir vos voisins de votre projet de surélévation. Perte de luminosité, ombrage sur le jardin, vis-à-vis : en l'absence de dialogue, un voisin mécontent pourrait exercer un recours contre votre permis de construire dans le délai légal de deux mois suivant l'affichage.
