Extension de maison, ce que la loi exige

La plupart du temps, lorsque vous souhaitez faire une extension de maison, il est indispensable d'effectuer une demande de permis de construire auprès de votre mairie. Comme les travaux de construction neuve, ceux qui concernent les agrandissements sont soumis à des démarches administratives incontournables. Voici les démarches à suivre pour réaliser ce projet en toute légalité.

Vérifications préalables

Avant de vous lancer dans un projet d'extension, il faut dans un premier temps vous renseigner auprès du service d'urbanisme de votre commune pour connaître :

• Les extensions autorisées ou non sur votre terrain (emprise au sol, hauteur, implantation par rapport aux limites séparatives…) ;
• Les matériaux que vous pourrez employer ;
• Le coefficient d'emprise au sol pour vérifier que vous n'avez pas déjà atteint le seuil constructible.

Une fois cette étude préalable réalisée, vous devez déterminer si vous avez besoin de faire une simple déclaration préalable de travaux ou de demander un permis de construire, pour constituer le dossier en conséquence.

À noter : si votre maison est située dans le périmètre d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) sera nécessaire, ce qui peut allonger le délai d'instruction.

Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?

Aucune formalité

Si l'extension crée une surface de plancher ou une emprise au sol de 5 m² ou moins et ne modifie pas l'aspect extérieur de votre construction, aucune autorisation n'est requise. Toutefois, une extension modifiant presque toujours l'aspect extérieur, une déclaration préalable sera en pratique nécessaire.

Déclaration préalable de travaux

Depuis le 1er janvier 2012, si l'extension de maison est sur un terrain en zone urbaine soumis au Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou à un Plan d'Occupation des Sols (POS) et qu'elle ne dépasse pas 40 m² de surface de plancher, seule une déclaration préalable de travaux est nécessaire. En zone non urbaine (hors PLU), ce seuil est abaissé à 20 m².

Vous pouvez télécharger le formulaire Cerfa n°13703 en ligne ou le retirer en mairie (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578). Le délai d'instruction est d'un mois.

Permis de construire

Un permis de construire est obligatoire dans les cas suivants :

• L'extension dépasse 40 m² de surface de plancher en zone urbaine soumise à un PLU (ou 20 m² hors PLU) ;
• L'extension dépasse 20 m² et porte la surface totale du bâtiment à plus de 150 m² de surface de plancher.

Dans ce dernier cas, le recours à un architecte est obligatoire. Pour cela, il faut remplir le formulaire Cerfa n°13406 que vous pouvez télécharger sur internet ou vous procurer en mairie (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R11637). Le délai d'instruction est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres constructions.

La réglementation thermique RE2020

Depuis le 1er janvier 2023, la RE2020 s'applique à toutes les extensions de maisons individuelles soumises à une autorisation d'urbanisme. Toutefois, les exigences varient selon la surface de l'extension :

• Extension inférieure à 50 m² (surface habitable) : RE2020 adaptée. Seules des exigences de moyens s'appliquent (isolation, ventilation, performance énergétique). L'attestation simplifiée peut être générée gratuitement sur le site du ministère, sans étude thermique ;
• Extension entre 50 et 80 m² : RE2020 simplifiée. Une étude thermique est nécessaire pour vérifier le respect des seuils Bbio (besoin bioclimatique), DH (degrés-heures d'inconfort estival) et Ic construction (impact carbone). L'attestation PCMI 14-2 doit être jointe au dossier ;
• Extension supérieure à 80 m² : RE2020 complète. Respect intégral de la réglementation (Bbio, Cep, Cep,nr, DH, Ic énergie, Ic construction). Étude thermique obligatoire et attestation PCMI 14-2 à joindre au dossier.

Attention : le non-respect de la RE2020 constitue un délit pouvant entraîner une amende allant jusqu'à 45 000 € et, en cas de récidive, une peine d'emprisonnement de six mois.

Comment déterminer la surface de plancher ?

L'article R.111-22 du Code de l'urbanisme définit le mode de calcul de la surface de plancher : « La surface de plancher d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction, sous certaines conditions, des embrasures des portes et fenêtres, des vides et trémies, des aires de stationnement, des combles, des locaux techniques et des caves ou celliers ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation. »

Les surfaces occupées par les murs extérieurs ne sont pas intégrées dans le calcul afin de ne pas pénaliser les propriétaires qui optent pour des isolations thermiques extérieures.

À ne pas confondre avec l'emprise au sol, qui correspond à la projection verticale du volume de la construction, y compris les débords et surplombs. C'est le plus grand des deux indicateurs (surface de plancher ou emprise au sol) qui détermine le type d'autorisation à demander.

Constituer le dossier de permis de construire

Pour la construction de votre extension de maison, vous devrez établir un dossier de demande de permis de construire à déposer en mairie. Celui-ci doit contenir le formulaire Cerfa n°13406 et un certain nombre de pièces techniques :

• PCMI 1 – Le plan de situation du terrain dans la commune ;
• PCMI 2 – Un plan de masse coté dans les trois dimensions ;
• PCMI 3 – Un plan de coupe du terrain et de la construction (état existant et état projeté) ;
• PCMI 4 – Une notice explicative décrivant le terrain et le projet ;
• PCMI 5 – Un plan des façades et des toitures (état existant et état projeté) ;
• PCMI 6 – Un document graphique d'insertion paysagère ;
• PCMI 7 et PCMI 8 – Deux photographies du terrain (environnement proche et lointain) ;
• PCMI 14-1 / PCMI 14-2 – L'attestation de prise en compte de la RE2020 (ou attestation simplifiée selon la surface).

Des pièces complémentaires peuvent être exigées selon la situation du projet (lotissement, zone de risques, secteur protégé…).

Ce dossier est assez complexe à remplir et de nombreuses demandes sont rejetées faute de précision. C'est pourquoi, même si la loi ne l'exige pas en dessous de 150 m², il est recommandé de faire appel à un architecte ou un professionnel qualifié en architecture pour vous aider à réaliser un dossier complet et mettre toutes les chances de votre côté.

Déposer le dossier

Le dossier complet doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain, ou déposé directement en ligne. Lorsque vous remettez votre dossier, vous recevez un récépissé vous indiquant la date de dépôt et la date à laquelle les travaux pourront commencer si le permis est accepté.

Dans le mois suivant le dépôt, la mairie peut vous adresser une demande de pièces manquantes. Vous disposez alors de trois mois pour les fournir, sous peine de rejet. Le délai d'instruction ne commence qu'une fois le dossier complet. Il peut être majoré dans certains cas (consultation de l'ABF, secteur protégé…), auquel cas vous en serez averti par courrier avec accusé de réception.

Après l'obtention du permis

L'affichage réglementaire

Une fois votre permis de construire accepté, vous devez procéder à l'affichage obligatoire sur votre terrain, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux. Cet affichage fait courir le délai de recours des tiers de deux mois. Il est conseillé d'attendre l'expiration de ce délai avant de commencer les travaux.

Durée de validité

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans. Les travaux doivent être entrepris dans ce délai et ne peuvent pas être interrompus plus d'un an. Ce délai est prorogeable deux fois un an, sur demande adressée à la mairie au moins deux mois avant son expiration, portant la durée maximale à 5 ans.

Déclaration d'achèvement des travaux

À la fin des travaux, vous devez déposer en mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). La mairie dispose alors d'un délai de trois mois (cinq mois en secteur protégé) pour contester la conformité des travaux. Passé ce délai sans contestation, la conformité est tacitement acquise.