Le permis de construire tacite

Il peut arriver, lorsque l'on dépose une demande de permis de construire, que l'on n'obtienne pas de réponse de la mairie. Auquel cas, au-delà du délai légal d'instruction sans réponse, vous pouvez considérer que votre permis de construire a été accordé tacitement, sous certaines conditions. En effet, conformément à l'article L.424-2 du Code de l'urbanisme, le silence gardé par l'administration vaut en principe décision d'acceptation.

Comment obtient-on un permis de construire tacite ?

Le délai d'instruction

Une fois que vous avez déposé votre demande de permis de construire auprès des services d'urbanisme, la mairie dispose d'un délai légal pour vous accorder le permis ou vous faire part de son refus. Ce délai varie selon la nature du projet :

• 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes ;
• 3 mois pour les autres types de constructions (immeubles, locaux commerciaux, etc.).

Le délai est calculé à partir de la date indiquée sur le récépissé que vous avez reçu lors du dépôt de votre demande, et à condition que le dossier soit complet. La mairie dispose d'un mois après le dépôt pour vous réclamer d'éventuelles pièces manquantes, ce qui suspend le délai d'instruction.

La majoration du délai d'instruction

Dans certains cas, le délai d'instruction peut être prolongé, notamment :

• +1 mois lorsque le projet nécessite la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) ou d'autres services extérieurs ;
• +2 mois lorsque le projet est soumis à une autorisation d'exploitation commerciale ;
• Jusqu'à 5 mois pour les établissements recevant du public (ERP).

La mairie doit vous informer de toute majoration du délai dans le mois suivant le dépôt de votre dossier.

L'obtention du permis tacite

Une fois le délai d'instruction écoulé, si la mairie ne vous a pas notifié de décision (accord, refus ou demande de pièces supplémentaires), on considère que le projet a été tacitement accepté. Les services d'urbanisme ne doivent pas avoir donné de réponse du tout pour que le permis de construire soit obtenu tacitement.

Le certificat de non-opposition

Pourquoi le demander ?

Vous devez ensuite demander à la mairie un certificat de non-opposition (article R.424-13 du Code de l'urbanisme) qui atteste qu'aucune décision négative n'est intervenue à propos de votre demande de permis de construire.

Ce certificat vous servira de preuve de délivrance d'un permis de construire tacite, ce qui vous permettra de démarrer vos travaux. Il est également utile pour les démarches auprès des établissements bancaires, qui peuvent se montrer réticents face à un permis tacite sans document officiel. La mairie doit vous le délivrer dans un délai de quinze jours.

L'affichage sur le terrain

Comme un permis de construire classique, le permis tacite doit être affiché sur le terrain pendant toute la durée des travaux, visible depuis la voie publique, pour que les tiers puissent, s'ils le souhaitent, exercer un recours. Le délai de recours des tiers est de deux mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain. Il est généralement conseillé d'attendre l'expiration de ce délai avant de commencer les travaux.

Les cas où un permis de construire tacite ne peut être accordé

Il existe des situations pour lesquelles, même sans réponse de l'administration, vous ne pouvez pas considérer que votre permis est accordé. Le silence vaut alors rejet. C'est le cas notamment pour :

• Un projet dans une zone classée ou dans une réserve naturelle ;
• Un projet à proximité d'un bâtiment historique ou portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ;
• Un projet dans un terrain qui se trouve dans un parc national ;
• Un projet soumis à enquête publique au titre de son incidence sur l'environnement ;
• Un projet soumis à une autorisation d'aménagement commercial ;
• Un projet soumis à l'autorisation du ministre de la Défense ;
• Un projet pour lequel l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) a émis un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions.

La liste complète des exceptions est définie à l'article R.424-2 du Code de l'urbanisme.

Validité et risques du permis de construire tacite

Durée de validité

Un permis de construire tacite a la même durée de validité qu'un permis classique, soit 3 ans à compter de la date à laquelle il est acquis. Les travaux doivent être entrepris dans ce délai, sous peine de péremption. Une fois commencés, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an.

Retrait administratif

La mairie conserve le droit de retirer un permis de construire tacite s'il s'avère illégal, et ce dans un délai de trois mois suivant la date à laquelle il a été tacitement accordé (article L.424-5 du Code de l'urbanisme). Ce retrait doit être motivé et précédé d'une procédure contradictoire permettant au bénéficiaire de faire valoir ses observations.

Conformité aux règles d'urbanisme

À savoir : le permis de construire tacite sera considéré comme illégal si votre projet n'est pas conforme aux règles d'urbanisme qui s'appliquent sur votre terrain (PLU, règles de prospect, de hauteur, etc.). Un permis tacite ne signifie pas que le projet a été vérifié par les services instructeurs : il est donc essentiel de s'assurer en amont que le projet respecte toutes les réglementations applicables.