Comme pour toute construction neuve, la construction d'une maison individuelle est soumise à un certain nombre de procédures administratives. Parmi celles-ci, le permis de construire, obligatoire dès lors que le projet envisagé a une surface de plancher de plus de 20 m² en zone urbaine d'une commune dotée d'un PLU.
Une fois l'étude préalable effectuée pour votre projet — comme la vérification de la constructibilité de votre terrain et l'étude du plan local d'urbanisme (PLU) — vient le moment d'effectuer une demande de permis de construire. Cette démarche administrative obligatoire nécessite la constitution d'un dossier qui doit comporter différents documents en plus du formulaire Cerfa n°13406. Attention : si votre projet de construction a une surface de plancher supérieure à 150 m², vous devez obligatoirement faire appel à un architecte. C'est lui qui constituera votre dossier de demande de permis de construire.
Les pièces obligatoires du dossier (PCMI 1 à PCMI 8)
Le plan de situation (PCMI 1)
Parmi les pièces obligatoires à joindre à votre demande, le plan de situation. Il doit permettre de localiser votre terrain à l'intérieur de la commune. Il doit être fourni généralement à l'échelle 1/5 000 ou 1/25 000 selon que le projet se situe en zone urbaine ou rurale. C'est sur ce plan que vous indiquerez également l'endroit à partir duquel les deux photos jointes (PCMI 7 et PCMI 8) ont été prises ainsi que l'angle de prise de vue.
Le plan de masse (PCMI 2)
Le Code de l'urbanisme réglemente la présentation du plan de masse à joindre au dossier de demande de permis de construire dans l'article R.431-9 : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. » Ce plan doit permettre à l'administration de vérifier que le projet est conforme aux règles du PLU (implantation, emprise au sol, hauteur, stationnement, espaces verts, raccordements aux réseaux, etc.).
Le plan de coupe du terrain (PCMI 3)
Le plan de coupe vient compléter le plan de masse et permet de comprendre l'implantation de la future maison et son incidence sur le terrain. Il doit faire apparaître le profil du terrain avant et après travaux, les hauteurs de la construction par rapport au terrain naturel, ainsi que les constructions existantes le cas échéant. Il est généralement établi à l'échelle 1/100.
La notice explicative (PCMI 4)
La notice descriptive du projet présente à la fois la situation du terrain, ses abords, et le projet lui-même. Elle doit permettre aux personnes examinant le dossier de comprendre la façon dont les aménagements prévus doivent s'insérer dans l'environnement. Elle doit notamment répondre aux points suivants : l'état initial du terrain, les aménagements prévus, l'implantation et la composition des constructions, le traitement des accès et du stationnement, ainsi que les matériaux et couleurs retenus.
Le plan de façades et des toitures (PCMI 5)
Ce plan permet de visualiser l'aspect extérieur de la maison. Il doit faire apparaître la répartition des matériaux, les éléments de décors, les portes et fenêtres, la cheminée… D'une manière générale, tout ce qui est visible depuis l'extérieur. Il doit représenter l'ensemble des façades (nord, sud, est et ouest).
Le document graphique d'insertion paysagère (PCMI 6)
Le document graphique représentant l'insertion paysagère est un élément important du dossier car il permet concrètement de voir le projet dans son environnement. Il s'agit en général d'un photomontage réalisé à partir d'une photo du terrain existant dans laquelle une représentation graphique de la future maison est insérée. Les aménagements extérieurs (accès, végétation, clôtures…) doivent également y figurer.
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Deux photographies du terrain (PCMI 7 et PCMI 8)
L'une permettant d'apprécier le terrain dans son environnement proche et l'autre dans le paysage lointain. La photographie en environnement lointain est généralement prise depuis la voie publique afin d'offrir un panorama des constructions aux alentours du projet.
L'attestation de prise en compte de la RE2020 (PCMI 14-1 / PCMI 14-2)
Depuis le 1er janvier 2022, la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) remplace la RT2012. Pour toute construction de maison individuelle neuve, vous devez obligatoirement joindre à votre dossier une attestation de prise en compte de la RE2020 (PCMI 14-2, ou PCMI 14-1 pour les projets encore soumis à la RT2012). Ce document, établi par un bureau d'études thermiques, atteste que votre projet respecte les exigences de performance énergétique et environnementale, notamment les coefficients Bbio (besoin bioclimatique) et DH (degrés-heures d'inconfort estival). Sans cette attestation, votre dossier sera considéré comme incomplet.
Les pièces complémentaires (PCMI 9 à PCMI 28)
Différentes pièces supplémentaires peuvent vous être demandées selon la situation de votre projet :
- PCMI 9 : certificat indiquant la surface constructible, si le projet est situé dans un lotissement ;
- PCMI 12 : attestation de conformité du projet d'assainissement non collectif ;
- PCMI 14 : attestation en zone de risques (sismique, cyclonique, etc.) certifiée par un professionnel agréé ;
- PCMI 20 : accord du gestionnaire du domaine public, le cas échéant ;
- PCMI 21 : notice détaillée des matériaux et modalités d'exécution, si le projet est situé en site patrimonial remarquable (SPR) ou en abords de monument historique (consultation de l'ABF).
La liste complète figure dans le bordereau de dépôt des pièces jointes du formulaire Cerfa.
Déposer son dossier
Le dépôt en mairie
Le dossier complet doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain, ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Si votre terrain est à cheval sur deux communes, vous devrez obtenir la délivrance d'un permis de construire par les deux maires concernés et déposer votre demande dans les deux mairies.
Le dépôt en ligne
Il est également possible de déposer votre dossier par voie électronique. Dans les communes de plus de 3 500 habitants, les personnes morales doivent obligatoirement transmettre leur demande d'autorisation d'urbanisme par voie dématérialisée.
Le récépissé de dépôt
Lorsque vous remettez votre dossier, vous recevez un récépissé vous indiquant la date de dépôt, le numéro d'enregistrement de votre demande, ainsi que la date à laquelle les travaux pourront commencer si le permis est accepté.
Les délais d'instruction
Le délai d'instruction est de deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, et de trois mois pour les autres types de constructions. Ce délai court à compter de la date de dépôt d'un dossier complet.
Dans le mois suivant le dépôt, la mairie peut vous adresser une demande de pièces manquantes. Vous disposez alors de trois mois pour les fournir. À défaut, votre demande sera considérée comme rejetée. Le délai d'instruction ne commence qu'une fois le dossier complet.
Le délai peut être majoré dans certains cas particuliers (consultation de l'ABF, projet soumis à autorisation commerciale, ERP…). Vous en serez averti par courrier avec accusé de réception dans le mois qui suit le dépôt.
Si aucune décision ne vous est notifiée à l'issue du délai d'instruction, vous pouvez considérer que vous bénéficiez d'un permis de construire tacite. Il est toutefois recommandé de demander un certificat de non-opposition à la mairie avant de démarrer les travaux.
Après l'obtention du permis
L'affichage obligatoire
Une fois votre permis de construire accepté, vous devez procéder à l'affichage obligatoire sur votre terrain, visible depuis la voie publique. Cet affichage fait courir le délai de recours des tiers, qui est de deux mois. Il est généralement conseillé d'attendre l'expiration de ce délai avant de commencer les travaux.
Durée de validité
Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans à compter de sa notification. Il est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans ce délai, ou s'ils sont interrompus pendant plus d'un an. Ce délai peut être prorogé deux fois un an, sur demande adressée à la mairie au moins deux mois avant l'expiration du délai en cours, portant la durée maximale à 5 ans.
Se faire accompagner dans sa démarche
Comme vous pouvez le constater, la constitution de ce dossier n'est pas une mince affaire et certaines pièces nécessitent un vrai savoir-faire et les compétences d'un professionnel. C'est pourquoi il est recommandé, même en dessous du seuil de 150 m² pour lequel la loi l'exige, de se faire assister dans cette démarche par un architecte ou de confier son projet à un bureau d'études. Cela vous permet d'avoir la garantie que le dossier sera conforme à ce que demande l'administration et donc de pouvoir lancer votre chantier sans perdre de temps.
